عقد الإجارة

التعريف

1-              الإجارة : (كراء الأعيان) بيع منفعة معلومة مقابل عوض معلوم لمدة محددة .

2-              الإجارة المصرفية : هي صيغة تمويلية تقوم على عقد الإجارة المعروف في الفقه الإسلامي وفيها يبيع البنك منفعة مملوكة له سواء كانت 

         بطريقة امتلاك الرقبة أو امتلاك حق الانتفاع .

3-              الأجرة الكلية : هي الثمن الكلي الذي يبيع به المصرف منفعة العين إلى المستأجر سواء كانت مدفوعة بالتقسيط أو دفعة واحدة .

4-              مدة الإجارة : هي المدة التي يدفع فيها العميل مدفوعات إيجارية خلال مدة العقد .

5-              المستأجر : هو مشتري المنفعة لأجل محدد .

6-              المؤجر : هو بائع المنفعة التي يولدها الأصل المؤجر سواء كان مالكاً للعين أم   مستأجراً يؤجر غيره من الباطن .

نطاق المعيار

 الأصول التي تدر المنافع الاستعمالية مع بقاء الأصل منها ، كالمعدات الصناعية والآلات الإنتاجية والعقارات والتي يرغب العميل في     

    امتلاكها عند نهاية عقد الإجارة .

 الحالات التي يمكن للمصرف امتلاك الأصول الحقيقية أو امتلاك منفعتها لمدة تغطي مدة الإجارة .

        ويستفاد من هذا التعريف أن عناصر الإيجار هي التمكين من الانتفاع والأجرة والمدة. و يلاحظ أن هذا التعريف من التجديدات التي جاء بها المشرع في القانون 07-05 بحيث تم تعديل المادة القديمة التي كانت تنص على أنه: "ينعقد الإيجار بمقتضى عقد بين المؤجر والمستأجر."

        حيث كانت هذه المادة تهتم بانعقاد عقد الإيجار إضافة إلى أنها جمعت بين التعريف وحق البقاء للزوجة المطلقة الحاضنة. ويلاحظ أيضا أن هذه المادة المعدلة ما كان ينصب موضوعها على السكنات أو الأماكن المعدة للسكن. بحيث أن عقد الإيجار ينصب على عدة مواضيع أو محلات مثلا السكنات والأراضي الفلاحية والمحلات المخصصة للمهن.

        ونجد أن المادة الجديدة جعلت من الالتزام بالتمكين من الانتفاع شرطا أساسيا بحيث يعتبر التزام ايجابي ومن باب الأولى. فيجب على المؤجر تسليم العين المؤجرة لتمكين المستأجر من الانتفاع بها.

·     خصائص عقد الإيجار.

1. عقد الإيجار هو عقد رضائي.

        لا ينعقد في شكل خاص كأصل عام، ما لم يوجد نص خاص يقيد هذا المبدأ، وقد نجد بعض الاستثناءات التي تلزم إبرام عقد الإيجار كتابة. مثلا م.507 مكرر 1 من قانون 07-05 التي تخضع الإيجارات ذات الاستعمال السكني المبرمة من قبل المؤسسات العمومية المختصة إلى الأحكام الخاصة بها. مما نستنتج أن قوانينها الأساسية تشترط كتابة عقد الإيجار. مثلا عقود الإيجار الصادرة عن ديوان شركة التسيير العقاري. وكذلك بالنسبة لإيجارات الأراضي الفلاحية الخاصة بالمستثمرة الفلاحية، فهي تخضع إلى مبدأ الكتابة عادة الأولى.

        ولا ننسى في هذا الصدد المرسوم التشريعي رقم 93-01 المؤرخ في 01/03/1993 المتعلق بالنشاط العقاري المعدل والمتمم بقانون 07-05 حيث أن المادة 21 منه تشترط وجوبا العلاقة ما بين المستأجر والمؤجر في عقد الإيجار طبقا للنموذج الكتابي الذي حدده المرسوم التنفيذي رقم 74-69 بتاريخ 19/04/1974 المتضمن المصادقة على نموذج عقد الإيجار المتعلق بالنشاط العقاري . كذلك يجب الإشارة إلى أن نظرية عقد الإيجار في القانون المدني لا تنطبق على الإيجارات التجارية كأصل عام، باعتبار أن الإيجارات التجارية يجب أن تكون مكتوبة تحت طائلة البطلان ابتدءا من سنة 2005. 

2. عقد الإيجار من عقود المعاوضة: حيث يأخذ كل من المؤجر والمستأجر مقابلا لما يعطيه.

3. عقد الإيجار من العقود الملزمة لجانبين: فالمؤجر يلتزم من تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة والمستأجر يلتزم بدفع الأجرة.

4. عقد الإيجار عقد من عقود المدة: فالزمن عنصر جوهري فيه، لأن الانتفاع يبرر بمرور الوقت، وهو يختلف عن العقود الفورية التي لا يلعب فيها الزمن دورا جوهريا، لأن الأجرة تحسب على أساس مدة الانتفاع.

5. عقد الإيجار من العقود الواردة على الانتفاع بالشيء: وهو يشبه عقد العارية ويختلف عن عقد البيع والمقايضة والهبة والشركة والقرض، إذ هي عقود واردة على الملكية.

6. عقد الإيجار يقتصر على إنشاء التزامات شخصية: فهو لا ينشأ حقا عينيا للمستأجر على العين المؤجرة، ويترتب على ذلك اعتبار الإيجار من أعمال الإدارة كقاعدة عامة وليس من أعمال التصرف.

·      تمييز عقد الإيجار عن غيره من العقود الأخرى.

و المقصود بذلك هو تكييف العقد المعروض بإعطائه الوصف الصحيح في القانون لأن التكييف لا يتوقف على ما يذكره المتعاقدان في هذا الشأن، بل على ما يعطيه القانون باتفاقهما من وصف باعتبار ذلك مسألة قانونية. و التكييف مسألة أولية يعتمد عليها القضاء ويجب ضبطها قبل معرفة أثر العقد.

·      الإيجار والبيع.

        الإيجار قد يلتبس بالبيع بحيث قد يتشابها وخاصة في بعض أنواع العقود وعندما يتعلق الأمر ببيع المنفعة وهي الثمار المستقبلية، فقد تدق الصعوبة في التكييف بين اعتبار العقد بيعا للثمار أو إيجارا للأرض. وإذا حاولنا أن نرجع إلى ما إذا كان العقد إيجار أو بيع فيجب التمييز بين المحصول والثمار. فالمحصولات هي التي ستخرج وستؤدي إلى انتقاص من أصل الشيء، كاقتطاع أشجار من الأرض أو اقتطاع أحجار من المحاجر. والعقد الوارد على هذه المحصولات يعتبر بيعا وليس إيجارا للأرض سواء كان المقابل فيه مبلغا معينا أو محسوبا على أساس الثمن.

        وأما الثمار وهي التي تنتجها الأرض بصفة دورية مستمرة دون أن تنقص من أصلها كالثمار الزراعية فان هذا الأمر يثير الصعوبة في اعتبار العقد بيعا للثمار أو إيجارا للأرض. فحكم القضاء الفرنسي بأنه يعد عقد بيع ثمار الأشجار ولو سماه المتعاقدان إيجارا طالما ن المالك احتفظ لنفسه بالحق في استعمال الأرض محل العقد. وكذلك إذا كان عن زراعة الأرض على المالك كان العقد بيعا وأما إذا كان على الطرف الآخر كان عقد إيجار.

·      عقد الإيجار والبيع الإيجاري.

        عقود البيع الإيجاري هي عقود ترد على منقولات أو عقارات ومفادها أنها عقود إيجار وأن المقابل الذي يدفع بالتقسيط هو الأجرة، ولكن يوجد شرط يقرر أنه في نهاية الإيجار ودفع جميع الأقساط فان المستأجر يحتفظ بالشيء وعلى سبيل الملكية ويعتبر هذا الشرط وعد بالبيع.

        يرى الفقهاء أن هذه العقود هي في الحقيقة عقود بيع. إلا أن مصلحة البائع يوصفها بأنها إيجار لضمان حصوله على الثمن وقد أثارت هذه العقود مشكلة في تكييفها وقد اعتبرها البعض إيجارا متضمنا وعدا بالبيع. واعتبرها البعض الآخر إيجارا معلقا على شرط فاسخ وبيعا معلقا على شرط واقف والشرط في الحالتين هو دفع كل الأقساط.

·      عقد الإيجار وعقد الاعتماد الإيجاري (الإيجار التمويلي).

        يعد الاعتماد الإيجاري صورة من صور التكوين العيني التي تمكن المشرع أو المؤسسة الاقتصادية من الحصول على الأصول الرأسمالية المنقولة وغير المنقولة إذ بدلا من شراء المشروع بشراء المعدات اللازمة لتشغيله يلجأ إلى أحرى الشركات المتخصصة المعتمدة قانونا بشرط أن تكون شركة مساهمة أي شركة أموال ويستوي أن تكون شخص معنوي خاص أو عام في مزاولة نشاط التأجير التمويلي ليبرم معها عقد تلتزم بشراء المعدات التي يحددها المشروع وذلك من اجل تأجيرها له للمدة المتفق عليها مقابل أجرة يلتزم المشروع بدفعها إضافة إلى نسبة من الأرباح الصافية خلال مدة استعمال هذه المعدات ويمنح المستأجر حق امتياز في نهاية مدة الإيجار من شراء المال محل العقد بثمن مخفض يخصم منه المبالغ التي دفعها المستأجر خلال مدة الإيجار.

        وتسري على العلاقة ما بين الشركة الممولة والمشروع أحكام عقد الإيجار بما لا يتعارض مع الطبيعة الخاصة بعقد الاعتماد الإيجاري حيث صدر هذا النظام في الجزائر في 1996.

·      التمييز بين حق المستأجر وحق المنتفع.

        يتشابه الإيجار مع الانتفاع في أن كل منهما يرد على الانتفاع بشيء مملوك للغير ولمدة محددة إلا أن هناك فرق بينهما يبرز في كون أن حق المستأجر هو حق شخصي من قِبل المؤجر وليس حق عيني على العين المؤجرة على خلاف حق الانتفاع الذي يعطي حقا عينيا لصاحبه باعتباره تجزئة لملكية الشيء الوارد عليه.

        إن حق الانتفاع ينتهي حتما بوفاة المنتفع، أما حق المستأجر كأصل عام ينتقل إلى ورثته ما لم يكن هناك نص أو اتفاق يجعل من حق الإيجار على اعتبار شخصي للمستأجر نفسه. (في ظل تعديل 2007 تم إلغاء المادة التي كانت تجيز حق بقاء الورثة بعد وفاة المستأجر وهو المورِث). بحيث أضاف المشرع مادة تمنع انتقال الإيجار إلى الورثة (م.369 مكرر2). إن حق الانتفاع يكون مصدره أي سبب من أسباب كسب الملكية ما عدا الميراث، وأما الإيجار فليس له مصدر سوى العقد وكذلك الانتفاع يكون بمقابل أو بدون مقابل، أما الإيجار فهو دائما بمقابل.

·      عقد الإيجار وعقد العارية.

        الأصل أن يرد كل من العقدين على الانتفاع بشيء و مع ذلك فالفارق الأساسي بينهما أن الإيجار انتفاع بمقابل وأما العارية فهي الانتفاع بدون مقابل أو بدون عوض. و يعرف المشرع الجزائري عقد العارية على أنه: "عقد يلتزم بمقتضاه المعير أن يسلم المستعير شيئا غير قابل للاستهلاك ليستعمله بلا عوض لمدة معينة أو في غرض معين على أن يرده بعد الاستعمال." (م.538 ق.م.).

        ومع ذلك قد تثور الصعوبة عندما يكون عقد عارية بدون مقابل بشكل أجرة مستترة، كأن يقوم شخص بإيجار مسكن تحت غطاء إعارة. فهل هذا العقد عقد عارية أم عقد إيجار؟

        إذا رجعنا إلى القانون الجزائري في فصل الإيجار، نجد أن إثبات عقد الإيجار يكون بحد أدنى بوصولات الأجرة التي يسلمها المؤجر إلى المستأجر (قبل التعديل) و إلا اعتبرت عارية مع وجوب إثبات ذلك من قبل المعير في حالة شغل المستعير المسكن، حتى لا يتمسك بحق البقاء قبل التعديل أما في التعديل وطبقا للمادة 467 مكرر فان إثبات عقد الإيجار يكون كتابة تحت طائلة البطلان.

·      عقد الإيجار و عقد الوديعة.

        عقد الوديعة هو عقد يلتزم بمقتضاه شخص أن يتسلم شيئا منقولا من شخص آخر على أن يتولى حفظ هذا لاشيء لمدة معينة وعلى أن يرده عينا (م.590 ق.م.). وقد يلتبس عقد الإيجار بعقد الوديعة بعدة تطبيقات، فمثلا لو افترضنا أن شخص قام بوضع سيارته في مرآب ، فهل هو عقد وديعة أم إيجار؟

        يرى الفقه أن الأمر يتوقف على مدى التزام صاحب المرآب بالحفظ، فان كان يتعهد بحفظ السيارة كان عقد وديعة، وأما إذا كان يتعهد بوضع السيارة في المرآب دون أن يتحمل بجانبه مسؤولية المحافظة عليها، كان عقد إيجار.

v           أركان عقد الإيجار.

        يتحقق التراضي في عقد الإيجار كما هو الحال في سائر العقود الرضائية وذلك بارتباط الإيجاب بالقبول وتطابقه، ويشترط أن يحصل التراضي على العناصر الجوهرية في عقد الإيجار، وهي: طبيعة العقد، طبيعة العين المؤجرة، والأجرة وكذلك مدة الانتفاع. ولا ننسى أن التعبير الإرادي يتم كتابة.

1. الأهلية في الإيجار والاستئجار.    

2. المحل.

3. عنصر الأجرة أو بدل الإيجار.

4. المدة.

        يقصد به في عقد الإيجار العملية القانونية المراد تحقيقها منه، وتتجسد هذه العملية في تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة مقابل بدل الإيجار أو الأجرة، إذ يقوم على عنصرين هما: المنفعة والأجرة. ويضاف لهما عنصر ثالث والمتمثل في الشرط الزمني للانتفاع أو المدة التي يقاس بها مقدار المنفعة والأجرة باعتبار أن عقد الإيجار من عقود المدة.

v           أحكام عقد الإيجار.

        يقصد بأحكام عقد الإيجار آثاره وهي مجموعة الحقوق والالتزامات الناشئة عنه. وعليه سنتطرق إلى التزامات المؤجر ثم التزامات المستأجر وأخيرا طبيعة الحق المستأجر والتصرف فيه (التأجير من الباطن).